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🌎 Para inversores en el exterior

Yield neto para inversores en la diáspora

Calcula cuánto USD realmente aterriza en tu cuenta del exterior al invertir en inmuebles en Venezuela. Incluye gestor obligatorio, retención fiscal y fee de transferencia internacional — los costos que ningún portal te muestra.

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Valor de adquisición en USD (sin contar costos de cierre — agrega 4-8% extra para esos).

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Compara con propiedades similares en alquiler en la misma zona. Mira la mediana de 5-10 comparables.

$100
$0 (casa unifamiliar)$100 — apto típico$300+ (premium)

Asumimos: gestor profesional 10%, vacancia 1 mes/año, mantenimiento 5%, retención fiscal 6%, fee de transferencia internacional 2%. Defaults para inversor a distancia que no puede gestionar la propiedad personalmente.

¿Por qué necesitas un cálculo distinto si vives fuera?

Las calculadoras genéricas asumen que el dueño puede gestionar la propiedad personalmente, vive en el mismo país y recibe el alquiler en su moneda local. Si estás en la diáspora, ninguno de esos supuestos aplica:

  • Gestor profesional NO es opcional. Si no estás en el país, necesitas a alguien que cobre, atienda al inquilino, gestione reparaciones y emergencias. Eso son 8-12% del alquiler bruto sin negociación.
  • Retención fiscal aplica. El ISLR sobre arrendamientos varía según el tipo de inquilino, pero como propietario no residente debes asumir que se retiene una porción mensual. Estimamos 6% como base conservadora.
  • Fee de transferencia internacional es real. Cada vez que mueves USD desde Venezuela a tu cuenta del exterior (Wise, Reserve, Zinli, bancos) pagas ~2%. Multiplica esto por 12 meses.
  • Vacancia y mantenimiento son más altos. Si no estás cerca, los problemas se resuelven más lentamente y los inquilinos se demoran más en reemplazarse.

Esta calculadora muestra la realidad operativa que cualquier inversor diáspora descubre después de su primer año — antes de invertir, no después.

Preguntas frecuentes

¿La retención del 6% de ISLR siempre aplica?

No siempre — depende del tipo de inquilino. Si rentas a una persona jurídica (empresa), aplica retención automática que puede llegar al 34%. Si rentas a persona natural, técnicamente no hay retención mensual pero tu obligación tributaria persiste. El 6% es un promedio operativo conservador. Consulta con un contador venezolano para tu caso específico.

¿Por qué 10% de gestor? ¿Puedo hacerlo más barato?

10-12% es la tarifa estándar de inmobiliarias profesionales en Caracas y ciudades principales. Familiares o amigos pueden gestionar gratis o por menos, pero a costa de profesionalismo y respuesta ante problemas. Si tu gestor cobra menos del 8%, verifica que efectivamente cubra: cobro mensual, atención al inquilino, gestión de mantenimiento, reposición ante vacancia.

¿Qué método de transferencia internacional es más barato?

Para montos pequeños (<$500/mes), Zinli y Reserve suelen ser los más eficientes (1-1.5%). Para montos mayores, Wise (1-2%) o transferencias bancarias directas si tienes acceso a Banesco Panama o similar. Evita Western Union para montos recurrentes — el fee se acumula. Consolidar transferencias trimestrales en lugar de mensuales reduce costos.

¿Considera la apreciación del inmueble?

No. Esta calculadora muestra solo cash flow operativo. La apreciación en USD del mercado venezolano históricamente fue moderada (1-3% anual en zonas premium, negativa en zonas no premium durante crisis). Como inversor diáspora, prioriza cash flow sobre apreciación — el cash flow es lo que efectivamente puedes repatriar.

¿Qué yield neto recibido es bueno?

Bueno: 6%+ neto recibido. Aceptable: 4-6%. Cuestionable: menos de 4%. Recuerda que sin riesgo en USA puedes conseguir 4-5% en bonos del Tesoro. Si tu yield NETO recibido es similar, el premium por riesgo país no se justifica — busca otra propiedad o renegocia.

Recursos para inversores diáspora