Calculadora de rentabilidad de alquiler
¿Vale la pena comprar esa propiedad para alquilar? Calcula yield bruto, neto, cash flow mensual y años para recuperar tu inversión en segundos.
¿Cómo se calcula la rentabilidad?
Yield bruto
Es la rentabilidad ANTES de gastos. Se calcula así:
Yield bruto = (Alquiler mensual × 12) ÷ Precio de compra × 100
Es la métrica más usada para comparar rápidamente, pero nunca la real. El yield neto siempre es menor.
Yield neto
Es lo que realmente cobras después de descontar gastos. En Venezuela los gastos típicos suman entre 20% y 35% del alquiler bruto:
- Condominio: 5-15% del alquiler
- Mantenimiento: 5-10%
- Vacancia (1 mes/año): 8%
- Impuestos municipales: 1-3%
- Gestión profesional (opcional): 8-12%
¿Qué yield es bueno en Venezuela?
El mercado venezolano históricamente ofrece yields brutos del 6-12% en residencial, lo cual es significativamente alto comparado con mercados maduros. Esto se debe a:
- Precios deprimidos por crisis económica
- Demanda real de alquiler en USD
- Falta de financiamiento → menos competencia institucional
Preguntas frecuentes
¿La calculadora considera la apreciación de la propiedad?
No. Solo calcula rentabilidad por alquiler. Si la propiedad se aprecia 3% anual adicional, deberías sumar eso al retorno total. En Venezuela, la apreciación es difícil de proyectar dadas las condiciones macro variables.
¿Por qué los gastos pueden ser tan altos?
En Venezuela, los gastos extraordinarios (reparaciones por servicios irregulares, generadores, plantas eléctricas) pueden subir significativamente. Si gestionas a distancia desde el exterior, agrega 8-15% más por gestión profesional.
¿Qué pasa con los impuestos a la ganancia?
La calculadora muestra rentabilidad antes de impuestos. En Venezuela, el ISLR sobre arrendamiento aplica según la situación tributaria del propietario. Consulta con un asesor fiscal para tu caso específico.
¿Cómo sé si el alquiler que estimé es realista?
Compara con propiedades similares en alquiler en la misma zona. Mira al menos 5-10 comparables (mismo tamaño, número de habitaciones, condición) en ZonaVen u otros portales. La mediana de esos comparables es tu referencia más confiable.